안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.
오늘은 골프장용지의 감정평가방법에 대해서 알아보겠습니다.
그럼 다 같이 GOGO!
골프장용지의 의의 및 분류
골프장용지란 국민의 건강증진 및 여가선용 등을 위하여 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 골프장의 부지와 부속시설물의 부지를 뜻합니다.
이용형태에 따라 회원제골프장과 대중골프장이 있고 지형적 특성, 규모, 명성 등에 따라 다양하게 분류할 수 있어 감정평가 시 가치형성요인에 대한 객관적 판단이 필요하게 됩니다.
골프장용지의 구성
골프장 부지는 크게 개발지와 원형보존지로 나누어 볼 수 있습니다.
개발지란 골프코스, 주차장 및 도로, 조정지(골프코스밖에 설치된 연못), 조경지(경관을 조성한 토지), 클럽하우스등 관리시설의 부지를 말합니다.
원형보존지란 개발지 외의 토지로서 해당 골프장의 사업계획승인시부터 현재까지 원형의 상태 그대로 보존이 되고 있는 임야, 늪지 등의 토지를 의미합니다.
골프장의 특성 및 감정평가방법
1. 골프장의 특성
골프장은 수익성과 회원권의 유통을 고려한 유동성 및 선호도를 결정하는 요인인 입지성이 중요시 됩니다.
초기 조성 비용이 과다하여 타 용도로의 전환 타당성의 분석 시 최유효이용의 판정이 용이하지 않는 경우가 많습니다.
또한 건물이 소재하지 않아도 일단지로 구성되는 등 가치결정요인이 다양하다는 특성을 지닙니다.
2. 골프장용지의 평가방법
(1) 골프장 용지의 평가기준(감정평가실무기준)
골프장용지는 해당 골프장의 등록된 면적 전체를 일단지로 보고 감정평가 하되 토지에 화체되지 아니한 건물, 건축물, 기계 기구 등(골프장 안의 클럽하우스, 창고, 오수처리시설 등을 포함)의 가액은 포함하지 않습니다.
이 경우 하나의 골프장에 회원제골프장과 대중골프장으로 구분되어 있을 때에는 각각을 일단지로 구분하여 감정평가합니다.
(2) 공시지가기준법
골프장용지는 표준지공시지가 조사⦁평가 기준에서 특수토지로 분류되어 매년 표준지공시지가로 공시되고 있으므로 본건의 표준지를 기준으로 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교와 그 밖에 요인 보정을 통해 골프장 용지의 시장가치를 평가할 수 있습니다.
(3) 원가법
골프장 용지는 <조성 전 토지의 소지가치 + 조성공사비 및 부대비용 + 취득세 등 제세공과금 + 적정이윤>에 의한 원가법을 적용할 수 있습니다.
다만 해당 토지가 조성 시 특수한 공법을 사용하여 조성공사비가 지나치게 과다하거나 해당 토지의 조성공사비가 적정하지 아니한 경우 등은 인근의 유사 토지의 조성공사비를 적용하여 평가합니다.
또한 골프장 안 지상 건축물이나 골프장 용지에 화체되지 아니한 시설물은 평가대상에서 제외함에 유의해야 합니다.
(4) 거래사례비교법
인근 또는 동일수급권내 유사지역 내에 소재하는 동종 골프장을 기준하여 거래사례비교법으로 평가할 수 있습니다.
비교 시 단순히 부지의 면적이나 규모뿐만 아니라 골프장의 위치, 개발지 비율, 홀의 수, 이용객수, 교통편의 및 접근성, 역사와 전통 명성 등 제반요인을 비교요인으로 적절하게 반영해야 합니다.
(5) 수익환원법
골프장 전체 순수익에서 토지 이외의 건물, 구축물에 귀속되는 수익을 제외한 토지만의 잔여순수익을 산정한 후 이를 토지의 환원율로 환원하는 토지잔여법으로 평가할 수 있습니다.
3. 골프장용지 평가 시 유의사항
골프장용지를 감정평가 할 때에는 골프장의 위치, 교통편의 및 접근성, 개발지의 비율, 시설관리 상태, 코스설계의 적정성 등 특수토지로서 골프장 용지의 특성을 반영함에 유의해야 합니다.
또한 골프장 면적은 개발지 및 원형보전지 등 골프장으로 등록된 면적 전체를 일단지로서 평가하되 하나의 골프장에서 회원제 골프장과 대중 골프장 등으로 구분되어 있을 때에는 그 구분된 부분을 각각 일단지로 평가함에 유의해야 합니다.
여기까지 골프장용지의 감정평가에 대해서 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주세요.
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