안녕하세요? 감정평가법인 감동 서울지사입니다.
그린벨트와 감정평가에 대해 알아보자면, 그린벨트란 도시의 무질서한 확산 방지와 도시의 자연환경 보전 따위를 위하여 국토 교통부 장관이 도시 개발을 제한하도록 지정한 구역을 말해요. 다른말로 개발제한구역 또는 GB라고도 하죠.
감정평가에 있어 그린벨트는 공법상 제한에 해당해요. 공법상 제한 중에서도 강력한 제한이죠. 심지어 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’이란 특별법으로 일반법들보다 우선하여 적용하도록 규정하고 있어요.
그린벨트 내에서는 건축물의 신·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한되어 있으나 개발제한 구역 지정 목적에 위배되지 않는 범위 내에서 국민생활의 편익을 위한 최소한의 시설로서 허가권자의 승인 및 허가를 받아 개발행위를 할 수 있어요.
그린벨트 내 지역의 개발은 일반 허가(상대적 금지) 대상이 아니라 원칙적으로 금지이고, 예외적으로 승인을 해주는 개념이에요. 그린벨트 내 지역에서 개발행위를 하려면 시,군,구청의 허가를 받아야 하며 이는 행정청의 재량행위에 속해요.
허가를 받았어도 건축 또는 형질변경 및 토지분할 등을 하기 위한 엄격한 기준이 따로 존재해요. 심지어 농막을 설치하려해도 농막의 크기와 높이를 제한하며 농막의 재질, 내부시설물, 농막 간의 간격등을 기준에 맞게 설치해야해요.
이렇게 제한이 강한 그린벨트 내에서도 한줄기 빛과 같은 것이 이축권이 있는 토지인데요. 이축권이란 개발제한구역 내에 소재한 주택 등이 일정한 조건에 의해 철거된 경우에 다른 개발제한구역 내에 건축물을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말합니다.
서울시의 그린벨트들이 해제될 경우 감정평가금액을 평가하는데 고려해야하는 요인들이 변동될 것이고, 적정한 비교치를 산정하여 적용하는데 유의해야 할거 같아요. 어디가 해제될진 모르지만 많은 변화를 일으킬거 같네요.
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