안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.
감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.
8월 4주는 그 유명한 목동 신시가지 재건축 현재 상황에 대해 살펴보겠습니다.
목동 신시가지는 대체로 용적률이 낮고 가구당 대지지분이 높은 편입니다. 현재 서울에 남아 있는 재건축 단지 중 가장 사업성이 좋다는 평가를 받습니다.
아쉬운 점은 사업 속도였습니다. 대부분 단지가 1980년 대 지어져 준공 40년을 바라보지만 사업이 더디게 진행됐습니다. 하지만 6단지가 최근 정비구역으로 지정됐다는 소식이 전해지면서 목동 재건축 사업의 시작을 알렸다는 분석이 나옵니다.
목동신시가지 1~14단지는 1985년에서 1988년 사이 준공했습니다. 현재 약 2만6000가구가 거주하고 있는 이곳은 재건축 사업이 마무리되면 5만 가구가 넘는 신도시로 바뀔 것으로 기대됩니다.
서울시는 지난 7월 ‘목동6단지 아파트 재건축 정비계획 수립·정비계획 지정·경관 심의안’을 수정 가결했습니다. 심의에 따라 현재 최고 20층, 1368가구 규모의 목동6단지는 용적률 299.87%를 적용받아 최고 49층 이하의 15개 동, 2173가구(공공주택 273가구)로 탈바꿈합니다.
서울시 심의 결과에 맞춰 양천구는 올해 8월 목동 6단지를 정비구역으로 지정했습니다. 목동 신시가지 1~14단지 중 정비구역으로 지정된 곳은 현재 목동 6단지가 유일합니다. 정비구역 지정은 사실상 재건축 사업이 본격적으로 시작됐음을 알리는 절차입니다.
양천구 측은 ‘조합 직접 설립 공공지원 제도’를 활용해 목동 6단지 재건축 사업 속도를 높인다는 방침입니다. 일반적으로 재개발·재건축사업을 시행하기 위해서는 추진위원회를 구성하고 추진위원회가 조합을 설립합니다. 추진위원회에서 정비사업전문관리업자, 건축사사무소 등 협력업체를 선정하고 협력업체의 도움을 받아 조합을 설립하는 것이 일반적입니다.
그러나 예외적으로 공공지원 사업의 경우 추진위원회 구성을 생략할 수 있고 공공으로부터 조합설립을 위한 필요한 비용을 지원받는 제도가 있습니다. 이를 ‘조합직접설립제도’라고 부릅니다.
통상적인 재건축 사업의 경우 정비구역 지정에서 조합설립인가까지 3년 이상 소요됩니다. 반면 조합직접설립 제도를 활용하면 이 기간을 1년에서 1년 6개월 수준으로 단축할 수 있습니다.
6단지 외 다른 단지 역시 사업에 박차를 가하고 있습니다. 목동 14단지는 6단지에 이어 두 번째로 정비계획이 수립됐습니다. 올해 4월 정비구역 지정 공람 공고를 했으며 이르면 올해 안에 정비구역으로 지정될 것으로 기대됩니다.
목동 14단지는 지하철 2호선 양천구청역이 도보 15분 거리에 위치했습니다. 1987년 준공해 34개동 3100가구로 구성됐으며 목동 재건축 단지 중 처음으로 초고층 계획안을 공개해 관심을 모았습니다. 만약 계획대로 사업이 진행되면 목동 14단지는 최고 60층 규모, 약 5000가구 대단지가 될 전망입니다.
정부 규제 완화와 함께 전반적인 재건축 사업이 윤곽을 드러내면서 목동 신시가지 일대 집값도 들썩이고 있습니다. 목동은 토지거래허가구역으로 묶여 있는데도 호가는 계속 오르고 있으며 신고가 거래 사례는 증가하고 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 목동 신시가지 2단지 전용 152㎡ 2층 매물이 지난 7월 30억원에 거래됐습니다. 해당 단지에서 30억원 대 거래가 나온 것은 이번이 처음입니다.
다른 단지 역시 신고가 거래가 이어지고 있습니다. 목동 5단지 전용 142㎡는 올해 4월과 6월 각각 34억원, 33억원에 거래됐습니다.
부동산 시장에서는 앞으로도 목동 재건축 단지 인기가 지속될 것으로 내다봅니다. 정부는 ‘8·8 주택 공급 대책’을 통해 정비사업 절차를 간소화 했고 조합설립 동의 요건 역시 완화했습니다. 정비 업계는 이번 대책으로 재건축 초기(안전진단~조합 설립) 단지가 많은 목동 신시가지 1~14단지가 가장 큰 수혜를 입을 것으로 기대합니다.
지금까지 목동 신시가지 재건축 사업 현재 진행 상황과 향후 전망에 대해 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.
