안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.
오늘은 상각되는 자산의 성격에 따라 달라지는 환원률의 자본회수방법에 대해서 알아보겠습니다.
그럼 다 같이 GOGO!
자본의 회수가 필요한 이유
부동산에서 발생하는 소득은 투자된 자본에 대한 회수분과 자본 자체의 운용수익으로 구성되어 있습니다.
투자된 자본의 회수는 상각되는 자산에서 적용되는 개념인데, 할인현금흐름법(DCF법)같이 일시에 자본이 회수될 것을 가정하는 경우에는 자본의 회수가 고려되지 않습니다.
그러나 직접환원법같이 일시에 자본이 회수될 것으로 가정하지 않는 경우에는 장기에 걸친 자본의 회수 방법이 결정되어야 할 것입니다.
상각되는 자산의 성격에 따라서 자본의 회수방법이 달라지기 때문에 구체적인 자본회수방법에 대해 숙지할 필요성이 있습니다.
각 자본회수방법의 개념
(1) 직선법
대상 부동산의 상각 전 순수익을 상각 후 환원율에 내용연수의 역수인 상각률을 가산한 상각 전 환원율로 환원하여 수익가격을 구하는 방법입니다.
(2) 상환기금법(Hoskold법)
상각 전 순수익을 상각 후 환원율과 축적이율 및 잔존내용연수를 기초로 한 수익현가율을 곱하여 수익가격을 구하는 방법입니다.
순영업소득은 일정하고 자본회수액에 대한 재투자율은 안전율(위험이 수반되지 않는 수익률)로 재투자된다고 가정합니다.
(3) 연금법(Inwood법)
상각 전 순수익을 상각 후 환원율과 잔존내용연수를 기초로 한 복리연금현가율을 곱하여 수익가격을 구하는 방법입니다.
순영업소득은 일정하고 동종수익률로 재투자되면 회수액은 동종사업에 재투자됨을 가정합니다.
각 자본회수방법의 비교
(1) 공통점
1) 적용대상 및 환원방식
3가지 방법은 모두 상각 자산을 포함하는 복합부동산의 평가에 적용됩니다. 상각률을 고려한 유기환원방식으로 잔존내용연수동안 환원합니다.
2) 순수익 및 환원율
상각 전, 세공제 전 순수익을 환원하며, 순영업소득을 조정하지 않고 환원율을 조정하여 자본회수하는 방법입니다.
3) 보유기간 등
부동산을 경제적 내용연수동안 보유하며, 토지와 건물 기타상각자산의 잔존 내용연수 만료 후에 잔존가치, 처분비용 등이 예상된 경우 그 금액의 현가를 가감해야 합니다.
(2) 차이점
1) 축적이율의 차이
① 직선법은 재투자를 고려하지 않으므로 축적이율이 ‘0’ 입니다.
② 상환기금법은 안전성이 높은 정기예금 등에 재투자를 가정하므로 ‘축적이율 = 순수익율’ 인 안전률입니다.
③ 연금법은 동종산업에 재투자함을 전제로 하므로 매년 상각액이 종합환원율과 동일한 이율로 이자가 발생한다고 보아 ‘축적이율 = 환원율’이 됩니다.
2) 평가가격의 차이
연금법의 축적이율은 상환기금법의 축적이율과 직선법의 축적이율이 순서로 크기 때문에 평가가격은 연금법이 가장 크며 상환기금법, 직선법의 순서입니다.
3) 적용대상의 차이
① 직선법은 순수익이 건물수명에 따라 점차 감소되는 부동산(이미 경쟁력이 쇠퇴하고 있는 부동산)에 적용됩니다.
② 상환기금법은 매년 일정량을 생산할 수 있는 광산, 산림 등의 평가시에 사용됩니다.
③ 연금법은 재투자로 수명연장이 가능한 부동산인 장기임대차부동산이나 소득흐름이 연금의 성격이 강한 부동산의 평가에 사용됩니다.
여기까지 환원율에 적용되는 자본회수방법에 대해서 알아보았습니다.
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