안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.

오늘은 수익환원법에서 핵심이 되는 환원율의 종류 및 성격에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

 

 

 

 

환원율의 개념

 

 

(1) 의의

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환원율이란 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 부동산 가격의 비율로서 순수익을 자본환원해서 수익가액을 구하는 경우 적용되며 결국 부동산의 수익성을 나타냅니다.

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(2) 특성

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환원율은 대상 부동산의 전내용연수동안의 최유효이용을 전제로 한 이율로서 순수익을 자본화시키는 매개체의 역할을 담당합니다.

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이것은 자본수익률과 자본회수율의 합으로 구성되며 다른 조건이 동일할 경우 기간 말 가치가 증가하면 감소하고, 기간 말 가치가 감소하면 증가합니다.

 

 

 

 

환원율의 종류

 

 

(1) 개별환원율과 종합환원율

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개별환원율이란 토지와 건물이 각각 다른 환원율인 경우에 그 각각의 환원율을 말하며, 종합환원율이란 각각의 개별환원율을 토지와 건물의 가격구성비율에 따라 가중평균한 환원율을 말합니다.

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(2) 상각 전 환원율과 상각 후 환원율

 

환원율에서 상각율(회수율)인 감가상각부분을 배제하지 않은 경우를 <상각 전 환원율>이라 하고 감가상각부분을 배제한 경우를 <상각 후 환원율>이라고 합니다.

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(3) 세공제 전 환원율과 세공제 후 환원율

세금의 공제 여부에 따라 구분되는 경우로 세금으로 인한 수익의 변동을 환원율에 반영하여 세율을 배제하지 않은 경우를 <세공제 전 환원율>이라 하고 세율을 배제한 경우를 <세공제 후 환원율>이라고 합니다

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(4) 구성부분에 따른 자본환원율

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환원율은 부동산의 구성부분이나 현금흐름 유형 등에 따라 여러 가지로 나눌 수 있습니다.

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① 물리적 구성부분에 따라서 토지환원율과 건물환원율

② 투자자본의 원천에 따라 지분환원율과 저당환원율

③ 할인현금흐름(DCF)법 분석시 기입환원율과 최종환원율 등으로 구분될 수 있습니다.

 

 

 

 

환원율의 성격

 

 

(1) 장래이익을 현재가치로 환원하는 이율

부동산 가치는 부동산의 소유에서 비롯되는 장래이익의 현재가치로 정의되는데, 이때 현재가치로 환원하는 이율이 자본환원율입니다.

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(2) 필수적 투자수익률

수익가액이 투자액의 의미를 지닌다면 이때의 환원율은 투자액에 대한 최소한의 이익 보장을 전제로 하는 필수적 투자수익률이 됩니다.

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(3) 가격의 폭을 가늠하는 지렛대 역할

환원율이 높으면 수익가액이 낮아지므로 양자는 역의 관계가 성립함으로 환원율은 가격의 폭을 가늠하는 지렛대역할을 하게 됩니다.

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여기까지 환원율의 종류 및 성격에 대해서 알아보았습니다.

그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주세요.

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