안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.
오늘은 수익환원법의 발달과정에서 나타난 3가지 논쟁에 대해서 알아보겠습니다.
그럼 다 같이 GOGO!
수익환원법이란 부동산의 수익성에 기초하여 장래 기대되는 순수익을 환원율로 환원하여 부동산 시장가치로 추계하는 방법입니다.
부동산의 가치는 장래 기대되는 이익의 현재가치인바 수익환원법은 부동산의 가치 개념에 부합하는 방식입니다.
이런 수익환원법의 발달과정에서 자본 회수율, 분석의 대상, 환원대상수익에 대한 중요한 논쟁이 있었고 평가 이론을 수정하는 계기가 됐습니다.
이에 수익환원법은 투자자의 전형적인 시장의 행태를 반영하여 감정평가의 방법뿐 아니라 투자기법으로도 발전했습니다.
자본회수율에 대한 논쟁
(1) 개설
자본회수율을 감채기금계수를 사용하느냐 또는 자본회수율을 따로 정하지 않고 저당상수를 바로 건물의 자본환원율로 해야 하느냐에 관한 논쟁입니다.
즉, 이 논쟁은 자본회수분을 어디에 어떤 수익률로 재투자할 것인가에 대한 문제입니다.
(2) Hoskold의 상환기금법 (Hoskold법)
Hoskold는 매장량이 한정되 있는 광산평가에 있어 투하자본을 회수해서 자본회수율은 안전율을 적용한 상환기금율을 사용해야 한다고 했습니다.
자본회수액은 위험이 없는 안전한 분야에 재투자되므로 건물환원율은 안정율과 투자율을 따로 적용해서 환원율을 구해야 한다고 주장했습니다.
(3) O’Donahue의 연금법 (inwood법)
건물환원율은 자본회수율을 따로 정할 필요없이 자본수익률을 적용한 저당상수로 결정하여 환원율을 사용해야 한다고 했습니다.
이는 투자자본에 대한 수익률을 제한 나머지를 원금상환에 사용하므로 별도의 자본회수율을 결정할 필요가 없다고 주장했습니다.
(4) 결론 및 평가
양자의 차이는 재투자를 다른 분야에 할지 동일한 분야에 할지에 대한 차이입니다.
일반적인 부동산의 경우 한정된 자산이 아니므로 투자자의 행태에 부합하는 연금법이 타당하는 결론입니다.
물리적 분석법과 금융적 분석법
(1) 개설
부동산의 창출소득을 토지 ⦁ 건물이라는 물리적 구성부분에 할당할 것인지, 저당 ⦁ 지분이라는 금융적 구성부분에 할당할 것인지에 대한 논쟁으로 이는 분리환원율에 관한 논쟁입니다.
(2) 물리적 분석법
토지와 건물이 위험도가 다르므로 별도의 환원율을 적용시켜야 한다는데 근거하여 부동산의 순수익을 건물소득과 토지소득으로 나누어 생각하는 방법입니다.
건물소득은 건물수익률과 자본회수율을 합한 환원율로 환원하고, 토지소득은 토지수익률로 바로 환원하여 가치를 추계합니다.
(3) 금융적 분석법
지분투자자의 요구수익률과 저당투자자의 요구수익률이 다르다는 전제하에 부동산을 지분 ⦁ 저당의 금융적 측면에서 나누어 생각하는 방법입니다.
지분부분과 저당부분의 가격구성비에다 지분배당율과 저당이자율 등을 가중평균하여 환원율을 산정합니다.
(4) 결론
객관성과 현실성이 있는 가치 추계를 위해 투자자의 행태를 반영할 수 있고 수익성 부동산의 가치평가에 있어 금융적 분석법에 의한 방법이 타당합니다.
직접환원법과 할인현금흐름분석법
(1) 개설
직접환원법은 안정화된 순영업소득에 적절한 자본환원율을 적용시켜 대상 부동산의 가치를 추계하는 방법이며, 할인현금흐름분석법은 여러 기간의 세후현금수지를 일정한 세후수익률로 할인하여 부동산의 가치를 추계하는 방법입니다.
(2) 대상 소득에 대한 문제
대상 소득을 순영업소득을 기준으로 하느냐 세후현금흐름을 기준으로 하느냐의 문제로 할인현금흐름분석법에서는 투자자의 세금에 따라서 부동산의 가치가 달라진다는 견해도 있지만 현실적으로 세후현금흐름이 진정한 수익이라고 보는 견해도 있습니다.
(3) 가치 추계의 기준기간
소득환원법은 안정화된 순영업소득을 부동산의 영구적 기간을 기준으로 한다면 할인현금흐름분석법은 전형적인 보유기간동안의 현금흐름을 기준으로 합니다.
할인현금흐름분석법은 수익의 안정화없이 비교적 단기간에 전형적인 보유기간 동안만 현금흐름을 예측하므로 오차의 가능성이 적습니다.
(4) 결론
직접환원법은 미래의 소득 예측, 그리고 안정화된 순영업소득의 도출이 필요하므로 2중적 오류가능성이 있습니다.
반면에 할인현금흐름분석법에서는 전형적인 보유기간만 예측하므로 오류가 적고, 세금을 고려하는 전형적인 투자자의 행태에 부합한다는 점에서 더 타당합니다.
여기까지 수익환원법의 발달과정에서 나타난 논쟁에 대해서 알아보았습니다.
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