안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.

오늘은 감정평가에서 중요한 과정 중 하나인 시산가액 조정에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

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우선 시산가액이란 대상 물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 감정평가 3방식에 의거 도출된 가격을 의미합니다.

시산가액 조정이란 각각의 시산가액을 비교, 대조하여 그들 사이에 차이가 있을 경우 통일적, 일관적인 가격을 구성하도록 조화시키는 작업을 말합니다.

각각의 시산가액은 일치하는 것이 가장 이상적이나 현실적으로는 실현되기 어렵습니다. 완전경쟁시장에서는 3면 등가의 법칙이 성립할 수 있으나 부동산 시장은 불완전시장이기 때문입니다.

따라서 감정평가에 사용된 자료의 양, 자료의 정확성 등을 고려하여 각각의 시산가액에 적절한 가중치를 두어 가격을 결정해야 할 것입니다.

 

 

 

시산가액조정의 필요성

 

 

(1) 3면 등가의 한계

3면 등가의 법칙은 완전경쟁시장에서 성립하나 부동산시장은 불완전시장이며 동적 시장으로서 현실적으로 시산가액이 일치하지 않으므로 시산가액 조정의 필요성이 인정됩니다.

 

(2) 상관⦁조정의 원리

상관⦁조정의 원리는 감정평가 3방식인 비교방식, 원가방식, 수익방식에 의한 가치는 일치하지 않기 때문에 각각의 시산가액을 조정하여야 한다는 원리로서 상관⦁조정의 원리에 의해 시산가액 조정이 요구됩니다.

 

(3) 평가방식의 특징과 유용성에 따른 한계

감정평가 3방식은 서로 다른 사고를 기초로 하고 있어 각 방식의 특성과 한계가 있으므로 특정 방법에 의한 가격이 편중되는 현상을 막기 위해서 시산가액 조정이 필요합니다.

 

 

 

 

시산가액의 조정방법 및 조정기준

 

 

(1) 시산가액의 조정방법

 

① 최적정 평가방법에 의한 방법

가장 적절하다고 판단되는 감정평가 방식에 의한 시산가액을 다른 감정평가 방식에 의한 시산가액과의 검토를 통하여 결론을 내리는 방법입니다.

금액적인 조정 과정이 없이 가장 적절한 감정평가 방식의 시산가액으로 결정됩니다.

 

② 종합적인 판단에 의한 방법

평가의 목적, 물건의 특성, 시장상황 등을 고려하여 수학적 계산방법을 동원하지 않고 종합적인 판단에 의하여 시산가액을 조정하는 방법입니다.

 

③ 통계적 분석방법

‘감정평가액은 일정범위의 가격’이라는 주장에 근거하여 일정한 범위 내에 분포할 확률분석기법을 통하여 최종적인 감정평가액을 결정하는 방법입니다.

 

④ 가중평균에 의한 방법

각각의 시산가액에 대하여 가중치를 부여한 후 평균하여 결정하는 방법으로서 단순한 산술평균이 아니라 물건의 특성, 평가의 목적과 조건, 지역적 특성 등을 전반적으로 참작하여 가중치를 부여하는 방법입니다.

 

 

 

 

 

(2) 시산가액의 조정 기준

 

① 적절성

적절성에는 평가방법의 적절성과 적절한 자료의 수집과 자료의 적절한 활용이 기준이 됩니다

 

② 정확성

정확성에는 자료의 정확성, 계산의 정확성 그리고 수정의 정확성을 검토하여 시산가액의 정확성을 검토합니다.

 

③ 증거의 양

증거의 양은 적절성과 정확성 같은 질적인 비교기준을 지지해주는 것으로 증거가 부족한 경우에는 적절성과 정확성은 신뢰성이 떨어지게 됩니다.

 

④ 시장상황

시장상황이 안정적일 때는 원가법이 상대적으로 신뢰성이 높으며, 시장이 급변할 때는 거래사례비교법과 수익환원법의 신뢰성이 높아지므로 더 많은 가중치를 둡니다.

 

⑤ 평가목적 및 평가서의 용도

부동산은 감정평가 목적이나 대상 부동산의 유형에 따라 여러 가지 가치를 가지게 됩니다. 따라서 평가목적이나 평가서의 용도를 시산가액 조정의 기준으로 고려함으로써 의뢰인의 요구에 부응할 수 있습니다.

 

 

여기까지 시산가액의 조정에 대해서 알아보았습니다.

그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주세요.