안녕하세요?

감정평가법인 감동 서울지사입니다. 감정평가사 2차 수험생을 위해 내용들을 정리해 봤어요.

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원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 원가법을 통해 평가한 금액을 (적산가액)이라고 합니다.

재조달원가를 산정방법으로 직접법, 간접법, 총량조사법, 구성단위법, 단위비교법, 비용지수법 등이 있어요.

감가수정방법으로 정액법, 정률법, 상환기금법, 분해법 등이 있어요.

 

 

 

적산법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (적산임료)

기초가액은 보통 비교방식이나 원가방식으로 감정평가하고 수익방식도 적용가능해요.

기대이율은 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, CAPM을 활용한 방법, 그 밖의 대체,경쟁 자산의 수익률 등을 고려하는 방법도 적용가능해요.

필요제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액, 정상운영자금이자 등이 포함된다.

택지 등 조성공사 중에 있는 토지는 조성원가법, 개발법 등으로 평가해요.

 

거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (비준가액)

임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (비준임료)

공시지가기준법이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (공시지가기준가액)

수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (수익가액)

환원방법으로 직접환원법, 할인현금흐름분석법이 있어요.

환원률 산정방법으로 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법(물리적투자결합법, 금융적투자결합법), 유효총수익승수법, 시장에서 발표된 환원율을 고려하는 방법 등이 있어요.

할인율 산정방법으로 투자자조사법, 투자결합법, 시장에서 발표된 할인율을 고려하는 방법 등이 있어요.

 

 

 

수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말합니다. (수익임료)

각 감정평가방법들의 의의를 물어보거나 산정방법들을 설명하라는 문제들이 개별법 파트에서 종종 나옵니다. 이번 35회 감정평가사 2차 이론에서도 나왔죠. 앞글자를 따서 암기를 하면 외우기도 쉽답니다.

시험을 준비하시는 수험생분들 힘내세요!

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