안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.
오늘은 지난 주에 이어서 부동산의 인문적 특성과 파생되는 현상에 대해서 알아보겠습니다.
그럼 다 같이 GOGO!
부동산의 인문적 특성은 부동산을 이용하는 인간의 활동에 의하여 영향을 받게 됨으로써 나타나는 부동산의 고유의 특성을 의미합니다.
부동산의 인문적 특성으로는
① 용도의 다양성
② 병합⦁분할의 가능성
③ 사회적⦁경제적⦁행정적 위치의 가변성이 있습니다.
용도의 다양성
(1) 의의
용도의 다양성이란 토지는 여러 가지 용도에 제공될 수 있다는 특성을 의미합니다.
토지는 주거용이나 상업용 또는 농업용 등 각기 다른 용도로 사용되며 같은 용도로 사용된다고 해도 그 규모와 이용방법은 달라질 수 있기 때문입니다.
(2) 용도의 다양성으로 인한 파생현상
① 부동산의 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 함.
② 토지이용의 우선순위에 대한 중요성이 요구되어 최유효이용의 중요성이 더욱 커짐.
③ 가격다원설의 논리적 근거를 제공하게 됨.
(3) 용도간 경합⦁전환⦁병존 가능성
토지는 일반적인 재화와 달리 그 이용이 다양하기 때문에 동일한 토지 위에 수 개의 용도가 경합하는 경우도 많고 다른 용도로의 전환도 가능합니다.
따라서 토지소유자는 최대 수익을 창출할 수 있는 용도로서 최유효이용을 모색하게 됩니다.
병합⦁분할의 가능성
(1) 의의
토지는 이용목적에 따라 면적을 인위적으로 분할⦁병합하여 사용할 수 있다는 특성을 말합니다.
(2) 병합⦁분할의 가능성으로 인한 파생현상
① 규모의 경제 개념의 적용이 가능하고, 병합 또는 분할에 의한 증⦁감가를 발생케 함.
② 토지를 병합함으로써 한정시장과 한정가격이 존재하게 됨.
③ 용도의 다양성을 지원하는 기능을 함.
(3) 분할의 의미
토지의 분할에는 물리적 분할, 권리상 분할, 기간의 분할이 있습니다.
물리적 분할은 토지 면적에서의 분할을 말하며, 권리상 분할에서는 소유권과 소유권이외의 권리로의 분할, 기간의 분할은 전체 기간의 대가인 가격과 일부 사용기간의 대가인 임료와의 분할을 의미합니다.
사회적⦁경제적⦁행정적 위치의 가변성
1) 의의
부동산의 인문적 환경으로서 사회적, 경제적, 행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변한다는 특성을 의미합니다.
즉, 토지는 고정성과 영속성으로 변함이 없지만 주변 환경의 변화로 인하여 인문적인 위치는 변할 수 있다는 것입니다.
2) 위치의 가변성으로 인한 파생현상
① 장기적 배려가 요구되며, 예측과 변동의 원칙의 성립근거가 됨.
② 감정평가시 기준시점의 확정과 시점수정의 필요성이 제기됨.
3) 가변성의 의미
① 부동산의 사회적 위치의 가변성이란 주거환경의 악화, 공공시설의 이전 등으로 사회적 환경의 변화되는 지역요인이 변화하는 것과 인구의 변화로 인해 영향을 의미합니다.
② 경제적 의미의 가변성이란 기반시설의 추가 등으로 도시의 발전 및 쇠퇴 또는 지역경제 및 소득의 성장 등으로 인한 부동산의 유용성이 변화하는 것을 의미합니다.
③ 행정적 위치의 가변성이란 정부의 부동산 정책이나 행정 등의 변동으로 부동산의 활동이나 가격에 영향을 받는 것을 의미합니다.
여기까지 부동산의 인문적 특성 및 파생 현상에 대해서 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주세요.
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