안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.
감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.
9월 1주는 경기도 안양시 동안구에 위치한 ‘평촌신도시’ 현재 시장 상황과 향후 전망에 대해 살펴보겠습니다.
최근 1기 신도시로 분류되는 평촌신도시 노후계획도시정비 기본계획안이 윤곽을 드러냈습니다. 용적률을 330%로 대폭 올려 1만 8000가구를 추가 공급하는 것이 골자입니다.
안양시는 이 같은 내용의 평촌신도시의 노후계획도시정비 기본계획안을 마련해 주민공람을 마쳤습니다. 기본계획안 주민공람을 시작으로 10월 지방의회에서 의견조회를 거쳐 노후계획도시정비 지방위원회 심의와 국토부 협의 후 12월에 경기도 승인을 받을 예정입니다.
안양시가 공개한 기본계획안에 따르면 평촌신도시 기준용적률은 330%로 현재(204%)보다 126% 포인트 상향 조정됐습니다. 이를 통해 주택 1만8000가구를 추가 공급하는 것이 목표입니다. 계획대로 개발이 진행될 경우 평촌신도시 인구는 기존 13만명, 5만1000가구에서 약 16만명, 6만9000가구로 늘어납니다.
용적률 상향 조정과 함께 또 하나의 주목할 점은 바로 20개 특별예정정비구역입니다. 안양시는 평촌신도시를 20개 구역으로 구분하고 정비사업을 추진 중입니다.
평촌신도시 범계역과 평촌역을 잇는 4호선 라인 북쪽 7개 구역(A-1구역 ~ A-6구역, B-1구역), 남쪽 13개 구역(A-7구역 ~ A-19구역) 등 총 20개 구역으로 분류할 수 있습니다. 지역에서는 북쪽 7개 구역을 ‘평북’, 남쪽 일대를 ‘평남’이라고 부르기도 합니다.
각 구역이 중요해진 이유는 바로 1기 신도시 선도지구 지정과 관련이 깊습니다. 현재 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 각 단지는 재건축 선도지구로 선정되기 위해 분주한 모습입니다. 선도지구로 선정되면 1기 신도시에 재건축 사업을 가장 빨리 진행할 수 있으며 각종 규제 완화 등 혜택을 얻을 수 있습니다.
이미 평촌의 경우 안양시가 구역별로 선도지구를 지정한다는 방침을 밝혔습니다. 공공임대주택으로 구성된 B-1구역을 제외한 나머지 19개 구역은 선도지구 후보 대상이 됩니다.
선도지구 선정 가이드라인에 따르면 100점 만점 중 주민 동의가 60점을 차지합니다. 정주 환경 개선 시급성(10점), 도시기능 활성화 필요성(10점), 통합정비 참여 단지 수(10점), 통합정비 참여 가구 수(10점) 순입니다. 결국 ‘주민 동의율’이 선도지구 선정에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
안양시 측은 올해 선도지구로 최대 6000가구를 선정하고 내년부터 2034년까지 해마다 2000~4000가구를 선정한다는 계획입니다. 올해 선도지구로 지정되면 이듬해부터 6년이 되는 해인 2030년 입주를 할 수 있습니다.
안양시 측은 매년 선도지구를 지정해 2040년까지 사업을 완료한다는 계획입니다.
하지만 재건축 사업은 변수가 많습니다. 올해 선도지구로 선정되지 않으면 추후 어떤 일이 발생해 사업을 가로막을지 아무도 예상할 수 없습니다. 구역별로 주민 동의율 확보에 사활을 거는 이유입니다.
지역에서는 평촌 19개 구역 중 올해 선도지구에 선정될 가능성이 높은 곳으로 A-7구역(목련선경1, 동아‧경남8, 신동아9), A-9구역(목련두산6, 우성7), A-17 구역(꿈마을 금호, 한신, 라이프, 현대), A-18구역 (꿈마을 우성, 건영5, 동아‧건영3) 등을 꼽습니다.
굳이 분류하면 A-7구역과 A-9구역은 범계역 역세권, A-17구역과 A-18구역은 전통적인 학군지로 나눌 수 있습니다.
우선 A-7구역은 평촌에서 드문 역세권 입지를 자랑합니다. 중대형 평형 이상으로 구성됐다는 점 역시 매력적입니다. A-7구역에 포함된 3곳 단지는 대부분 가구당 대지지분이 20평 수준으로 평촌에서 보기 힘들 정도로 재건축 사업성이 높습니다. 목련선경1단지의 경우 범계역 초역세권 단지란 점에서 A-9구역 목련두산6단지와 함께 실질적으로 평촌 대장주로 평가 받습니다. 목련선경1단지 전용 98㎡는 올해 3월 14억8000만원에 거래되며 신고가를 썼습니다.
A-9구역은 범계역과 멀지 않으면서도 평촌 학원가가 또한 비교적 가깝다는 장점이 있습니다. A-9구역을 대표하는 목련두산6단지는 1993년 입주했으며 총 440가구 규모로 용적률은 207%입니다. 또 다른 A-9구역 목련우성7단지는 1992년 입주했으며 466가구, 용적률은 204%입니다.
A-9구역 단지 역시 A-7구역과 마찬가지로 가구당 평균 대지지분이 20평 이상 된다는 점에서 사업성이 높습니다. 지난 6월 목련우성7단지 전용 101㎡은 12억9500만원에 거래됐으며 현재 같은 면적 호가는 대부분 13억원 이상 형성됐습니다. A-9구역 내 단지는 평촌에서 드물게 사업성, 역세권, 학군 등 3박자를 두루 갖춘 곳입니다.
선도지구 유력 후보 중 하나인 A-17구역은 평촌 1호 재건축 선도지구 선정을 위한 주민총회를 여는 등 적극적으로 의지를 보이고 있습니다. 이곳은 총 4개 단지, 1750가구 규모로 최근 가장 거래가 많이 이뤄지고 있습니다. 꿈마을 금호 전용 101㎡은 올해 4월 12억9000만원에 거래되며 신고가를 썼습니다. 이어 5월과 7월에도 같은 가격에 거래됐습니다. 지난해만 해도 10억 전후로 거래된 것과 비교하면 1년 만에 2억원 이상 올랐습니다. 평촌에서도 유명한 귀인초등학교 배정이 가능해 투자 목적뿐만 아니라 실거주 용도로도 거래가 활발합니다.
평촌 내 여러 단지가 선도지구 지정을 위해 사활을 걸고 있지만 한편으로는 재건축 사업 자체에 의문을 제기하는 목소리도 있습니다. 일부 구역이나 단지를 제외하면 전반적으로 평촌 아파트 재건축 사업성은 낮기 때문입니다.
지금까지 1기 신도시로 선도지구 지정에 사활을 건 평촌 여러 아파트 단지에 대해 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.
