안녕하십니까 감정평가법인 감동입니다.

구분 건물의 평가시에 자칫 소홀할 수 있으나 구분건물의 경우에도 유의할 사항들이 있는데 먼저 사전에 조사하여야 할 사항과 임장하여 실사시에 조사하여야 할 사항들에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

경매 평가 시 유의해야 할 사항

 

이하에서는 구분건물 경매평가 시 유의해야 할 사항들에 대하여 살표보기로 하겠습니다.

가. 대지권이 미등기인 경우나 대지권이 없는 구분건물

먼저 대지권이 무엇인가에 대한 이해를 위해 아파트를 예를 들어 설명하면, 구분소유자가 전유부분(건물부분)을 소유하기 위해 아파트1동의 건물이 소재하는 대지에 대하여 가지는 권리로, 대지권이라는 권리 안에는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 포함되어 있습니다.

또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 “대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.”라고 규정하고 있는만큼 대지권과 대지사용권은 같은 개념으로 볼 수 있을 것입니다.

평가명령서를 보면 구분건물의 경우 대지권의 표시가 없는 경우에도 저당권설정당시 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하고 대지사용권을 수분양자가 분양받은 경우에는 이를 평가대상에 포함시키고 경락대금의 배분에 활용될 수 있도록 토지와 건물의 가격배분비율을 명시하여 기재토록 하여야 합니다.

아울러서 토지에 대한 소유권대지권이 배분되지 않은 원인을 조사된 바 대로 기재토록함이 무난합니다.

예컨대 신도시 아파트로서 지적이 미정리되었다던가, 시영아파트로서 분할 합병 과정이라던가, 토지에 대한 분쟁 등이 있어 아직까지 소유권대지권이 배분되지 못하였다는 등의 사유를 기재하면 족할 것입니다.

위의 경우는 대지권이 어떠한 사유로 미등기 되었다는 사유가 있는 경우이지만 만약 대지권이 없는 경우라면 어떻게 처리해야 할까요?

만약 위와 같이 대지권 미등기의 사유가 아니라 등기부등본상에 대지권이 아예 없는 경우라면 그 경우에는 집합건물이 아닐 수도 있다는 사실을 알아야하고 또한 대지권이 없는 건물만의 평가를 진행해야 하는 경우도 있을 수 있을 것입니다.

이렇게 대지권이 없는 경우에는 낙찰을 받더라도 여러 문제점이 발생할 수 있는데 가령, 빌라 등 소형 집합건물의 경우에는 대지권 없는 건물들이 더러 있을 수 있는데 만일 대지권이 전유부분과 분리 처분된 경우에는 대지권이 없는 전유부분 소유자는 아무런 법률상의 원인 없이 위 부지를 불법점유하고 있는 것이 되어 대지권자가 사용료를 청구한다면 이를 부담해야 하는 일이 발생하게 됩니다.

또한 세입자가 대지권없는 집합건물과 계약을 했다면 건물 임차인으로서는 대항력을 가지고 있다고 하더라도 토지 소유자로부터 퇴거 청구를 받을 위험이 있을 수도 있습니다.

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평가명령서상 관련 내용발췌하면 아래와 같습니다.

 

 

 

 

나. 토지에 별도등기가 있는 경우

구분건물인 경우에도 토지레 별도등기가 존재하는 경우가 있을 수 있으므로 토지등기부를 확인하고 이를 평가서상 사유를 기재하면 좋을 것입니다.

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다. 구분건물의 제시외 건물

구분건물의 경우에도 최상층의 다락방이나, 지하층에 배분된 전용면적이 있을수 있고 구조변경 리모델링 등으로 확장된 부분이 있을 수 있으므로 이에 대하여 내용과 사진 등을 제시하여 이해할 수 있도록 작성되어야 할 것입니다.

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라. 호별 위치가 상이한 경우

간혹 구분건물의 경우에도 호별 위치가 공부상의 위치와 현황의 위치가 다른경우에는 집행법원과 상의하여 결정함이 타당하고 만약 평가를 해야하는 상황이라면 현황 점유부분 뿐만 아니라 공부상의 점유부분에 대한 평가액도 기재하는 것이 타당할 것입니다.

이와 관련하여 아래의 내용이 참조 될 수 있을 것입니다. 아래의 내용은 윤경변호사님의 내용 및 대법원 판례를 발췌한 것입니다.

<구분소유 건물의 위치가 집합건축물대장과 다르게 현황 표시된 경우의 경매진행방법>

 

 

 

 

문제의 소재

 

부동산임의경매신청의 대상은 등기기록과 건축물대장상 연립주택 201호 00.00㎡인바, 건축업자가 주택표시를 잘못하여 공부상 201호를 실제 소재지에는 203호로 표시하고, 공부상 203호를 실제 소재지에는 201호로 표시하는 바람에, 등기기록상 201호 수분양자는 현황표시 201호(공부상 203호)에 입주하였고, 등기기록상 203호 수분양자는 현황표시 203호(공부상 201호)에 입주한 상황에서, 공부상 201호에 대하여 경매가 신청된 경우, 경매의 목적물, 임차인 보호문제, 감정평가와 현황조사, 매각물건명세서상 기재의 정도 등이 문제됩니다.

건축법시행규칙 16조 1항 3호는 건축물의 사용승인신청시에 배치 및 평면이 표시된 현황도면을 첨부하도록 규정하고 있고, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 5조 4항은 건축물대장에는 건축물현황도가 포함되며[‘건축물현황도’란 배치도(대지의 경계, 건축선, 건축물의 배치현황, 대지 안 옥외주차 현황, 대지에 직접 접한 도로를 포함한 도면을 말한다), 각층 평면도 또는 단위세대 평면도 등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하는 도면을 말합니다.

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 2조 10호], 부동산등기법상 미등기 건물의 소유권보존등기는 건축물대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 건축물대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자가 신청할 수 있고(부등법 65ⅰ), 1동의 건물에 속하는 구분건물 중의 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 신청서에 1동의 건물의 소재도 및 평면도(집합건물법 1조의2의 규정에 의한 구분점포의 경우에는 같은 법 53조 1항의 규정에 의한 건물의 도면 및 각 층 평면도의 등본을 말한다)와 구분한 건물의 평면도를 첨부해야 하며(부등규칙 121④), 이 경우 등기신청서에 기재한 사항이 건축물대장과 부합하지 않은 때 등기관은 신청을 각하해야 합니다.

이상의 법리에 비추어 볼 때 건물은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장에 등록됨으로써 특정되는 것이고, 그로써 소유권의 대상과 범위가 정해지는 이상, 경매목적물은 공부를 기준으로 할 수밖에 없습니다.

따라서 경매목적물은 공부상 201호(현황 203호)이므로 이에 대하여 일단 경매개시결정을 할 수밖에 없습니다.

대법원도 공부와 현황이 불일치하는 경우의 소유권의 대상 및 범위의 확정에 관하여, “부동산에 관한 등기의 지번이나 목적물 표시에 착오 또는 오류가 있는 경우 그것이 실질상의 권리관계를 표시함에 충분할 정도로 동일 또는 유사성이 있다고 인정되는 경우에 한하여 그 등기는 유효하고, 만일 그 표시상의 착오 또는 오류가 중대하여 그 실질관계와 동일 혹은 유사성이 인정되지 않는 경우에는 그 등기는 무효라고 할 것”이라고 판시하고 있습니다[대법원 1980. 5. 13. 선고 80다350 판결, 대법원 1968. 11. 19. 선고 66다1473 판결, 대법원 1975. 4. 22. 선고 74다2188 전원합의체 판결(경정등기 허용), 대법원 1979. 10. 30. 선고 79다1565 판결 등].

 

 

 

집행법원의 실무상 처리

 

가. 매각대상의 확정

경매법원으로서는 감정평가 등을 통하여, 현관문 인식표가 집합건축물대장과 바뀌어 부착된 경위, 공부상 201호와 203호의 각 전유부분의 면적의 상이여부, 공부상 기재된 구조 및 면적에 부합하는 건물부분(현황상 203호)에 대하여 평가한 감정결과 등을 검토해야 할 것입니다.

나아가 집합건축물대장 및 첨부된 건축물현황도를 통하여 공부상 201호(현황 203호)와 203호(현황 201호)의 전용면적과 구조가 서로 다른지 여부도 검토해야 합니다. 또한 현황 203호에 관한 건물등기기록에 표시된 전유부분 면적 등도 아울러 살펴보아야 합니다.

그 결과 공부상 201호에 대한 등기가 실제 건물 호수인 203호와 사이에 동일성이 인정된다면 현황 203호를 매각대상으로 보고 매각절차를 그대로 진행해야 할 것입니다.

~~ 위에서 살펴보았듯이 호수가 뒤바뀐 경우 집행법원과 협의하여 처리하고 동일성이 인정되어 법원이 평가를 요청하는 경우에는 공부상 00호 평가액과 현황상 00호의 평가액을 병기하는 것이 바람직하고 이후의 법률적인 문제는 집행법원에서 치리토록 함이 올바른 방향이라 생각됩니다.

마. 토지건물 배분 비율

배당시에 토지가격과 건물가격을 구분하여 배당하야야 할 경우가 발생하므로 법원은 토지와 건물의 배분비율을 요청하고 있으며 부동산연구원의 토지 건물 배분비율에 관한 연구에 따른 배분비율을 참고하여 이를 적용 배분하여 주면 될 것입니다.

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다음 편에서는 이어서 공장평가에서 유의하여야 할 사항은 무엇인지에 대하여 살펴보기로 하겠습니다.