안녕하십니까, 감정평가법인 감동입니다.
많은 사람들이 부동산을 거주목적 또는 투자목적으로 관심을 가지고 있습니다.
그만큼 부동산의 가치가 정해지는 방법이 중요합니다. 이에 대해 간단히 정리해 보았습니다. 내용이 많아 먼저 기본적인 내용을 정리하고, 심화내용은 추후 정리하겠습니다.
첫번째는 예상의 원리입니다. 부동산의 가치는 과거나 현재의 이용 상황이 아닌, 미래에 앞으로 어떻게 이용될지 예상을 토대로 정해진다는 겁니다. 이 원리를 바탕으로 부동산의 가치를 산정하는 감정평가 방법이 수익 방식입니다. 수익 방식은 부동산이 미래에 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원 또는 할인하여 감정평가를 합니다.
두번째는 변동의 원리입니다. 부동산의 가치에 영향을 미치는 여러 요인들이 있는데, 이러한 요인이 변동된다면 그 가치도 달라진다는 것입니다.
부동산 가치에 영향을 주는 요인에는 일반 요인, 지역 요인, 개별 요인이 있습니다.
일반 요인은 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인이 있습니다. 지역 요인은 특정한 지역 차원의 일반 요인과 자연환경을 가리킵니다. 개별요인은 물건 자체가 가진 고유한 요인을 말합니다.
세번째는 수요와 공급의 원리입니다. 부동산의 가치는 시장 안에서 이루어지는 수요와 공급에 의해 결정된다는 것입니다. 이는 부동산 감정평가 3방식의 기초적인 내용이 됩니다.
부동산 감정평가 3방식은 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제 11조에 규정되어 있고 부동산을 평가할 때 매우 중요한 내용입니다. 부동산 감정평가 3방식은 시장참여자 각각의 기준에 따라 방식이 달라지는데, 공급자 기준의 비용성에 근거한 원가 방식, 수요자 기준의 시장성에 근거한 비교 방식, 수익성에 근거한 수익 방식을 가리킵니다.
각각의 방식에 따라 정해진 가격에 명칭이 있습니다. 원가방식으로 결정된 가격을 원가 가격, 비교 방식에 근거한 가격을 비준 가격, 수익성에 근거한 수익방식으로 결정된 가격을 수익 가격이라고 부릅니다.
네번째는 경쟁의 원리입니다. 부동산의 가치는 경쟁으로 인해 정해지는 가치와 차이가 있다는 건데요, 부동산의 초과 이윤은 경쟁을 야기하고 초과 이윤이 사라질 때 그 가치에 적합한 가격이 매겨집니다.
예를 들어 설명해 보겠습니다. 주변보다 많은 임대료 수입이 발생하는 수익형 부동산이 있고, 수익형 부동산의 소유자는 비싼 임대료를 기준으로 수익방식을 산출해 부동산을 평가해 달라고 하는 경우가 있습니다.
그러나, 평가사는 비싼 임대료를 기준으로 하는 게 아닌, 인근 지역의 평균 임대료를 기준으로 수익 방식을 산정해야 합니다. 경쟁의 원리에 따라 초과임대료는 영속적이지 않고 가격이 내려갈 수 있기 때문입니다.
이 외에 부동산을 평가하기 위해 사용되는 여러 원리에 대해서는 차후 서술하겠습니다.
감정평가 문의는 감정평가법인 감동에 주시면 감사드리겠습니다.
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