안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.

오늘은 부동산의 자연적 특성과 파생되는 현상에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

 

 

감정평가에서 주요 평가대상이 되는 부동산의 좁은 의미로는 토지 및 정착물을 의미합니다.

일반적으로 부동산의 의미를 대표하는 것은 토지이므로 부동산의 특성은 토지의 특성을 의미합니다.

부동산은 일반적인 자산에서는 볼 수 없는 고유한 자연적인 특성을 가지고 있습니다.

자연적 특성은 고정적 ⦁ 경직적이며 물리적인 특성에서 반영되어 고정성, 부증성, 영속성, 개별성이 있습니다.

 

이런 부동산의 자연적 특성은 부동산 활동과 현상을 특수하게 하기 때문에 감정평가에서도 고려되어야 합니다.

 

 

 

 

변하지 않는 위치, 고정성!

 

(1) 고정성의 의의

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고정성이란 토지의 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없다는 성격을 말합니다. 고정성으로 인하여 모든 부동산활동은 고정성을 전제로 시작됩니다.

이렇게 부동산의 주변에서 일어나는 환경조건들이 부동산의 가치에 항상 영향을 주게 되는데 이를 외부효과라고 합니다.

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(2) 고정성으로 인한 파생 현상

① 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리에 대한 공시의 필요성이 인정되는 근거가 됩니다.

② 부동산 관련 활동 및 현상이 국지화되기 때문에 지역분석의 필요성이 요구됩니다.

③ 부동산 정보에 의한 거래가 요구되고 부동산활동을 임장활동으로 만듭니다.

④ 부동산 시장이 부분 시장화되며 부동산가격을 위치가격으로 만듭니다.

⑤ 인근지역 환경의 영향을 받아 경제적 감가의 근거가 됩니다.

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증가할 수 없는 물리적인 절대량, 부증성!

 

(1) 부증성의 의의

부증성이란 토지에 생산비나 노동량을 투입하여도 물리적인 절대량을 증가시킬 수 없다는 특성입니다.

따라서 택지조성이나 수면매립을 통한 토지의 증가는 물리적 증가가 아닌 토지이용의 전환에 해당합니다.

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(2) 부증성에 의한 파생현상

① 토지 부족 문제의 근원이 되어 지가 상승의 원인이 됩니다.

② 토지의 공급이 제한되어 수요 ⦁ 공급에 의한 균형가격의 형성이 어렵게 합니다.

③ 수요자경쟁이 야기되며 모든 부동산 활동이 최유효이용의 원칙 근거가 됩니다.

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시간이 지나도 사라지지 않는 영속성!

 

(1) 영속성의 의의

영속성이란 물리적 측면에서 토지는 사용이나 시간의 경과에 의하여 소모나 마멸이 되지 않는다는 특성을 말합니다.

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(2) 영속성에 의한 파생현상

① 토지의 유용성을 영속적으로 만들어서 수익확원법에 의한 감정평가의 근거가 됨.

② 토지에는 감가상각이 적용되지 않기 때문에 원가법을 적용할 수 없는 근거가 됨.

③ 토지의 영속성으로 가치보존력을 가지게 되어 투기 및 투자심리를 유발시킴.

④ 일반적으로 부동산 관련 활동을 장기적으로 배려하게 함.

 

 

 

물리적으로 다른 성질, 개별성!

 

(1) 개별성의 의의

개별성이란 물리적으로 완전히 동일한 토지는 없는 특성을 의미합니다.

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(2) 개별성에 의한 파생현상

① 개별성이 각각의 부동산의 가격이나 수익에 영향을 미치므로 개별분석의 필요성 제기됨.

② 부동산현상과 활동을 개별화시키므로 표본추출이나 부동산간의 비교를 어렵게 함.

③ 부동산 가격도 개별적으로 형성되므로 일물일가법칙이 적용되지 않음.

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여기까지 부동산의 자연적 특성 및 파생 현상에 대해서 알아보았습니다.

그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주세요.