안녕하십니까, 감정평가법인 감동입니다.
경매 평가를 할때 주의할 점은 경매 물건마다 차이가 있습니다.
이번에는 임야 경매 평가 시 주의할 점을 알아보겠습니다.
임야 평가시 유의해야 할 사항들
임야의 평가시에는 임야지와 아울러 수목, 분묘 등이 존재할 수 있으므로 사전에 조사하여야 할 사항과 임장하여 실사 시에 조사하여야 할 사항들에 보다 주의해야 할 필요가 있습니다.
①사전 조사사항
역시 등기부등본과 임야대장, 임야도, 입목등록원부, 입목등기부 등에 의하여 소재지나 지번 지목 지적 입목의 내용과 소유자 및 분수계약(분수계약이란 영림계획상의 시업업무를 이행하지 않을 때 또는 지정개발지역 내의 산림소유자가 개발사업을 수행하지 않을 경우에 산림조합 등의 단체나 개인으로 하여금 시업을 대집행하게 하고 대집행자와 산림소유자사이에 그 산림에서 취득하는 수입을 분할 취득하도록 하는 계약을 말합니다), 지역권과 지상권, 임대차관계등의 소유권에 대한 제한사항과 보안림과 공원 등의 사업상의 제한사항 등에 대하여 살펴야 합니다.
②현장에 임하여 조사하여야 할 사항
임야의 경우에는 임야의 위치에 따라 가격차이가 크고 임지의 상태에 따라서도 이용도나 그 유용성과 전용가능성 등에서 차이가 날 수 있으므로 주의해야 하고 임지상의 지상입목의 상태(산림조사시 임황조사와 지황조사로 나눌 수 있는데 임황조사란 임분을 형성하는 수목집단의 상황을 얘기하고 여기에는 임종이란 임령, 임상, 수종, 수고, 축적, 소밀도, 경급과 영급, 혼효율등이 있다하며, 지황조사란 임지의 생산력과 경제적 가치의 판단자료를 조사하는 것인데 지위나 지리, 지세, 토심, 토성, 경사도와 표고, 건습도, 방위등을 들 수 있다)를 살펴야 합니다.
임야 경매 평가 시의 유의해야 할 사항
이하에서는 임야 경매평가 시 보다 구체적으로 유의해야 할 사항들에 대하여 살펴보기로 하겠습니다.
가. 수종, 임상, 혼효율 등
①수종 : 자연림인지 조림지인지 구분하고 대표적인 수종을 구분하여 기재함이 타당합니다.
②임상 : 임분의 주요 구성 수종상태에 따른 구분으로 침엽수가 75% 이상 점유하고 있다면 침엽수림으로 활엽수가 75% 이상 점유하고 있는 임분이라면 활엽수림으로 부릅니다.
③혼효율 : 임분(임분 林分이란 : 삼림안에 있는 나무의 종류 나이 생육 상태 따위가 비슷하여 주위의 다른 삼림과 구분되는 숲의 범위를 말함)의 주요 구성비율을 의미합니다.(침엽수림인지 활엽수림인지 여부 등)
④수령 : 개개수목의 나이를 말합니다.
⑤수고(H) : M 단위 표시로 지표면에서 수관의 정상까지의 수직거리(주요수형을 형성하는 가지 끝까지의 높이를 말하며 도장지{(긴가지)는 포함하지 않습니다.
⑥흉고직경 : cm단위로 지표면에서 1.2m 부위의 수간직경으로 가슴높이에 해당되어 흉고직경이라 하며 가슴높이를 택한 이유는 이 높이가 가장 쉽게 굵기를 잴 수 있는 높이이기 때문입니다.
⑦입목도 : 입목도(立木度, density of stocking)란 이상적 임분 또는 참조임분(reference stand)의 밀도에 대한 실제 임분의 밀도의 비 또는 수확표상에 단면적에 대한 실제 단면적의 비를 말하며, 재적, 본수, 단면적 등을 기준으로 해서 나타냅니다.
장령림의 경우에는 = 해당연도의 단위면적의 현실축적/해당연도의 단위면적의 적정축적으로,
유령림의 경우에는 = 현실입목본수/적정입목본수로 구할 수 있습니다.
⑧소밀도 : 소밀도란 일정면적 내에 서 있는 나무의 개수가 얼마인가 하는 것인데 임목의 빽빽한 정도를 이릅니다.
소밀도= 입목의 수관수평투영면적/입목의 생육면적으로 구한다고 하며, 소, 중, 밀로 구분하는데 소는 소밀도가 0.5이하를, 중은 소밀도가 0.6~0.8인경우를 밀은 소밀도가 0.9이상을 이릅니다.
나. 입목본수도
임목본수도란 현재 자라고 있는 입목(立木)의 본수나 재적을 그 임지의 적절한 본수나 재적에 대한 비율(백분율)로 나타낸 것을 말합니다. 입목본수도의 조사방법은 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례로 정하고 있으며, 개발행위허가 기준으로 활용되고 있습니다.임야의 형질변경 및 간벌 여부 등을 판정하는 기준이기도 합니다.
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제주특별자치도 도시계획 조례 제24조(개발행위허가의 기준) ① 제주특별법 제406조제9항과 법 제58조제3항에 따른 개발행위허가의 기준은 별표 1과 같다. <개정 2017.3.29.> ② 도지사는 제1항의 개발행위허가 기준에 대한 세부적인 검토기준을 정할 수 있다. 별표1 개발행위허가기준(제24조제1항 관련) 1. 분야별 검토사항 가. 공통분야 ⑴ 조수류·수목 등의 집단서식지가 아니고, 우량농지 등에 해당하지 아니하여 보전의 필요가 없을 것 ⑵ 역사적·문화적·향토적 가치, 국방상 목적 등에 따른 원형보전의 필요가 없을 것 ⑶ 토지의 형질변경이나 토석채취의 경우에는 표고, 경사도, 임상, 인근 도로의 높이 및 배수 등이 다음에 정하는 기준에 맞을 것. 다만, 골프장, 스키장, 기존 사찰, 풍력 발전시설 등 개발행위의 특성상 매우 불합리하다고 인정되는 경우에는 위해 방지, 환경오염 방지, 경관 조성, 조경 등에 관한 조치가 포함된 개발행위내용에 대하여 도시계획위원회의 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다. ㈎ 중산간지역은 개발행위로 인하여 그 지역과 주변지역에 지하수오염, 생태계파괴 및 위해발생 등의 우려가 없을 것. ㈏ 입목본수도가 50퍼센트 미만인 토지. 이 경우 판매를 목적으로 재배하는 나무와 방풍림으로 조성된 나무는 입목본수도에 포함하지 아니하고, 입목본수도는 허가신청구역안의 필지별로 산정하며 산정방법은 규칙으로 정한다. ㈐ 자연경사도가 20도 미만인 토지. 다만, 공공시설과 「문화재보호법」에 따른 문화재를 복원하는 경우에는 그러하지 아니하고, 경사도의 산정방법은 규칙으로 정한다. 이하 생략~~
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예컨대 누군가가 제주도의 임야를 매입하여 개발을 하려한다면 이러한 입목본수도의 기준도 만족시켜야 합니다.
입목본수도의 조사는 입목본수도는 조사구역의 입목을 전수조사하고, 직경의 측정은 경사지에서는 위쪽에서 평지에서는 임의 방향에서 지상1.2m(가슴높이)의 높이에서 측정합니다. 입목본수도는 측정한 각 수종의 직경별 본수에 평균직경을 곱하여 직경소계를 구하고 직경소계를 합산하여 직경총계를 구하며 직경총계를 대상지의 전체본수로 나누어 평균 가슴높이직경을 구한 후 입목본수기준표에 의거 대상지수목의 평균 가슴높이직경에 해당되는 ㅁ㏊당 정상입목본수를 ㎡당 입목본수로 환산하여 산출합니다.
입목본수도를 산정하려면 대상지 현재 생육본수를 파악해야 합니다. 먼저 조사대상지를 현지 답사하여 구획을 확인하고 경계를 표시한 후에 조사구역의 입목을 전수조사합니다. 입목본수기준표는 수종에 따라 흉고에 따라 작성하며 지자체에 따라 다릅니다.
입목본수도(%)= (대상지현재생육본수/대장지정상입목본수)*100이다.
따라서 이러한 부분에 대한 조사는 전문성을 요하므로 평가사가 자신의 범위를 넘었다고 판단되는 경우에는 적절하게 전문가의 도움을 받아 이를 근거하여 감정평가를 행하게 됩니다.
다. 공법상 제한을 받는 임야평가
임야는 특히 도심에 있어 많은 공익적 기능을 갖고있어 산밀이 황폐되면 원상회복에 어려우므로 홍수나 공해방지, 환경개선, 수원함양, 국토보전 등의 고려로 인하여 많은 공법적 규제가 가해지고 이에따라 임야 산림의 가치가 달라지게 되는 것이 일반적 입니다.
따라서 공법적 제한의 정도를 고려하여야 합니다.
라. 택지예정지로서의 임야평가
어느 토지나 그렇듯이 장래 택지화가 전망이 확실한 임야의 경우 이를 순수임야가격으로만 평가한다면 현실의 가격과 괴리가 발생할 것 입니다.
따라서 이경우에는 택지화를 저장하거나 저해하는 행정상의 조치는 무엇인지, 인근 공공시설의 정비 동향은 어떠한지, 인근의 주택과 점포, 공장등의 건설동향여부, 조성의 필요성과 난이도, 조성후의 유효이용도, 전환후의 지역요인등을 고려하여 평가하여야 합니다.
마. 분묘가 있는 임야의 평가
분묘가 있는 임야라면 분묘기지권이 성립하는지 여부를 잘 살펴보아야 합니다.
분묘기지권이라 함은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 분묘의 기지부분에 대하여 가지는 지상권에 유사한 일종의 물권을 말합니다.
분묘기지권의 성립요건은 아래와 같습니다.
1) 분묘가 존재 : 분묘기지권이 성립하기 위해서는 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추어야 합니다. 그러므로 평장(平葬)되었거나 암장(暗葬)되어 있어서 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 않은 경우에는 분묘기지권이 인정되지 않습니다(대판 91.10.25. 91다18040). 또한 분묘에는 시신이 안장되어 있어야 하며 시신이 안장되어 있지 않은 예장(豫葬, 또는 허묘(墟墓)라고도 한다)의 경우에는 분묘기지권이 인정되지 않습니다(대판 76.10.26. 76다1359, 1360).
판례에 의하면 다음과 같은 경우에는 분묘기지권의 성립이 인정된다고 하고 있는데,
㉠ 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치한 경우
㉡ 타인의 토지에 그의 승낙없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온ㆍ공연하게 그 분묘기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효취득하는 경우
㉢ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관하여 별도의 특약없이 토지만을 타인에게 처분한 경우입니다.
2) 등기는 불필요 합니다 : 봉분 그 자체가 공시기능을 하기 때문에 분묘기지권의 성립을 위하여 등기는 필요없다고 합니다.
그렇다면 이러한 분묘기지권이 성립하면 그 효력은 어떠할까요?
분묘기지권은 특별한 사정이 없으면 일반적으로 선조의 분묘를 수호하고 관리하는 권리는 그 종손에게 전속한다고 이해하고,
분묘기지권이 성립한 경우에 분묘기지권의 범위는 분묘의 기지 자체(봉분의 기저부분)뿐만 아니라 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미치지만, 분묘기지권의 효력이 미치는 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않으므로 부부 중 일방이 먼저 사망하여 이미 그 분묘가 설치되고 그 분묘기지권이 미치는 범위 내에서 그 후에 사망한 다른 일방의 합장(合葬)을 위하여 쌍분(雙墳) 형태의 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다고 합니다(대판 97.5.23. 95다29086, 29093).
또한 판례는 분묘기지권의 범위가 (구)‘매장및묘지에관한법률’이 규정한 제한면적(1기당 20㎡) 범위 내로 한정되는 것은 아니라고 하였으나 현행법상 개인묘지는 1기당 30㎡로 규정하고 있습니다.
분묘기지권의 존속기간에 관하여는 민법의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라 당사자 사이에 약정이 있으면 약정에 의할 것이지만 약정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 상당합니다(대판 82.1.26. 81다1220).
지료의 지급에 대하여는 판례는 분묘기지권을 시효취득한 경우에는 지료를 지급할 필요가 없다고 합니다(95.2.28. 94다37912).
따라서, 이러한 분묘기지권이 성립하는 경우에는 소유권의 제한을 받게되는 것이므로 그 제한의 정도를 감안하여 평가하여야 할 것입니다.
다음 편에서는 이러한 평가를 행함에 있어 감정평가업자가 손해배상에 이르는 경우가 있을 수 있는데 이에 대하여 살펴보기로 하겠습니다.
