안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.

감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.

 

8월 3주는 서울 사대문 안에서 가장 주거환경이 열악하다는 평가를 받는 창신동과 숭인동 일대 재개발 상황에 대해 살펴보겠습니다.

 

최근 숭인동과 창신동 일대 정비사업이 본격적으로 진행된다는 소식이 전해지면서 부동산 시장에서 주목받고 있습니다. 한양도성과 낙산 언덕으로 둘러싸인 이곳은 광화문까지 직선거리 3~4km 내 위치할 만큼 입지가 탄탄한 곳입니다.

 

 

 

다만 경사가 많은 지형에 노후주택이 밀집해 있어 주거지역으로서 선호도가 높진 않았습니다. 하지만 최근 서울시는 ‘창신동 23번지 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정·정비계획 결정안’과 ‘숭인동 56번지 일대 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정·정비계획 결정안’을 수정가결했다고 밝혔습니다.

 

이번 정비계획 확정에 따라 창신동 23번지는 최고 28층, 23개 동, 1038가구, 숭인동 56번지는 최고 26층, 15개 동, 974가구 아파트가 조성됩니다.

 

창신동 23번지와 숭인동 56번지 일대는 대지면적 10만4853㎡(약 3만2000평) 규모로 평균 경사도가 19%에 달하는 이른바 ‘달동네’ 지역입니다. 길이 좁고 가파른 계단이 많아 비상 상황 시 소방차 등 진입이 어렵습니다. 노후 건축물 비율은 무려 90%에 이른다고 합니다.

 

도로 교통이나 주거환경이 매우 열악해 2007년부터 뉴타운(재정비촉진)사업이 추진됐으나 2013년 구역 지정 해제로 무산됐습니다.

 

창신동과 숭인동에 변화가 찾아온 것은 2020년 대 이후입니다. 2021년 12월 신통기획 1차 대상지로 선정되면서 다시 재개발 사업에 속도를 냈습니다.

 

신통기획은 민간의 정비계획 수립 과정에서 서울시가 통합적인 가이드라인을 제시해 신속한 사업 추진을 지원하는 제도입니다. 정비구역 지정까지 통상 5년 정도 소요되던 기간을 최대 2년까지 단축할 수 있습니다. 뉴타운 해제 후 10년이 지난 지금에서야 사업이 다시 물꼬를 틀게 됐습니다.

 

정비구역 지정에 따라 이곳에는 총 2012가구 규모 신축 아파트가 들어설 예정입니다. 창신동은 용적률 215% 안팎, 숭인동은 약 260% 수준의 용적률을 적용해 최고 30층 이하 건축물이 들어설 수 있습니다. 서울시는 기존 구릉지 지형을 활용해 주거단지가 인근 서울 성곽과 낙산 등 전망과 어우러지도록 높이 계획을 구역별로 세분화할 방침입니다.

 

창신동 23번지·숭인동 56번지 일대는 6호선 창신역은 물론 조금만 내려가면 지하철 1·4호선 동대문역, 1·6호선 동묘앞역을 이용할 수 있습니다. 버스를 타고 종로, 광화문, 시청으로 출퇴근하기 편리합니다. 동대문역사문화공원, 흥인지문공원, 청계천과도 가깝습니다.

 

서울 종로구 대장 아파트인 ‘경희궁자이1~4단지’가 돈의문(서대문)과 맞닿아 있다면 창신동은 흥인지문(동대문)과 맞닿아 있습니다. 노후 주거지였던 돈의문뉴타운(경희궁자이)이 재개발 후 강북 최고의 아파트가 된 것처럼 창신·숭인동 역시 개발만 마무리 되면 쪽방촌 이미지를 벗고 강북을 대표하는 주거지가 될 가능성이 제기됩니다.

 

준공연도나 규모 등을 감안하면 현 시점에서 비교 대상이 될 수 있는 단지는 보문파크뷰자이입니다. 이 단지 전용 84㎡는 지난 7월 11억1000만원에 거래됐습니다. 지난해 하반기부터 같은 면적이 꾸준히 11억원 전후로 거래되고 있습니다.

 

 

숭인동 56번지 일대는 보문파크뷰자이와 비교해 단지 규모는 비슷하지만 입지는 훨씬 더 낫다는 평가를 받습니다. 창신동 23번지 일대도 마찬가지입니다. 준공연도 역시 최소 10년 이상 차이가 날 것으로 보이는 만큼 두 곳이 개발만 마무리 되면 보문파크뷰자이 보다 훨씬 비싸게 거래될 것으로 예상됩니다.

 

현재 창신·숭인동에서는 두 곳 외에도 곳곳에서 개발 사업을 진행하고 있습니다. 창신9·10구역은 2022년 말 신속통합기획 2차 대상지역으로 선정됐습니다. 조만간 정비계획 입안 신청을 앞두고 있습니다. 창신9구역과 10구역은 지하철 1·4호선 동대문역과 1·6호선 동묘앞역 사이에 있어 도심 접근성이 뛰어나다는 평가를 받습니다.

 

개발 사업이 완료되면 이 일대는 1만 가구에 가까운 신축 아파트가 들어설 것으로 기대됩니다.

 

창신동과 숭인동 일대 재개발 사업 기대감이 높지만 과제도 있습니다. 우선 급경사 지형을 어떻게 극복하느냐가 중요합니다. 구릉지 특성상 개발이 까다롭고 비용이 많이 들기 때문입니다. 또 건축 과정에서 생각지 못할 변수가 발생하면서 공사비 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 일부 사업을 반대하는 사람을 설득하는 것도 해결 과제입니다. 이곳에는 여전히 개발 대신 도시재생을 주장하는 목소리가 일부 남아 있는 것으로 전해지고 있습니다.

 

지금까지 창신동과 숭인동 일대 재개발 사업 현재 진행 상황과 향후 전망에 대해 알아보았습니다.

 

그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.

 

 

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